Skip to content
Главная | Автоюрист | Сравнительный подход в оценке недвижимости

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ


Определение юрисдикции объекта, наличия или отсутствия дополнительных прав собственности Положительная отрицательная корректировка рыночной стоимости объекта на величину стоимости дополнительных прав Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости Установление варианта расчетов: Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единица сравнения.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

голову Сравнительный подход в оценке недвижимости Его расспрашивают

Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь. Как уже упоминалось, объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и стоимостные.

этого, Сравнительный подход в оценке недвижимости уже

Сначала вносят процентные поправки, затем денежные, причем процентные должны вноситься в строгой последовательности по важности элементов сравнения. Существуют следующие основные методы расчета поправок: Метод, связанный с анализом парных продаж.

Похожие материалы

Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект. Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога.

Удивительно, но факт! В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости считается ценой или соответствующей частью цены сделки. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы основаны на субъективных представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом.

Звоните! Проконсультируем бесплатно!

Эти поправки рассчитываются как процентные. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на их количество. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов данный метод позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Метод валового рентного мультипликатора.

Удивительно, но факт! Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа: Оценивается рыночный валовой действительный доход от оцениваемой недвижимости.

Когда используются методы сравнительного подхода к оценке недвижимости

Определяется отношение валового действительного дохода к продажной цене аналогов, исходя из недавних рыночных сделок. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного валового дохода от оцениваемого объекта на усредненное средневзвешенное значение валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравнимых объектов и разницу в рисках или нормах возврата капитала. В связи с этим возможно использовать модифицированный расчет по усредненному коэффициенту капитализации, как отношению ЧОДанал к ценам продаж аналогичных объектов. Итак, преимуществами сравнительного подхода являются: В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Удивительно, но факт! Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Недостатками сравнительного подхода являются: Сложность сбора информации о практических ценах продаж. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. Зависимость от активности и стабильности рынка. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Читайте также:

  • Должостное лицо эксперт криминалист
  • Срок выплаты пенсионерам 5000рублей
  • Технические средства организации дорожного движения
  • Служба судебных приставов в подольске